33次出价，2.32亿元成交，成交单价接近50万元/平方米。

　　7月10日，深圳市南山区华侨城纯水岸（十一期）的一栋别墅法拍房，刷新深圳法拍房单价和总价新高。

　　记者从相关知情人士处获悉，该房源建筑面积虽为463平方米，但套内实用面积包含地面三层、地下一层，总计约2900平方米，还拥有近1000平方米的入户花园。

　　成交背后：或系债权方回购抵押物

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　　据了解，此类别墅在整个纯水岸小区的定位介于后排独栋别墅与临湖独栋别墅之间，前者的市场参考价2亿元起，后者的市场参考价则为4亿元起。如果刨除法拍因素，市场相对公允的价格应该在3.3亿元左右。

　　值得注意的是，该房源6月7日挂拍，起拍价为2亿元，因总价和保证金都较高，所以竞拍报名人数并不多，最终也只有2人入围，整个过程吸引了超过3.4万人次在线“围观”。

　　参与本次法拍的一位职业经理人向记者介绍，起拍首日，竞拍双方均未出价，纷纷卡点于次日9时50分才开始进场。整场竞拍中，双方始终保持在最低100万元的加价幅度网店装修，并且都是在倒计时30秒内跟价。

　　据阿里法拍的公开信息，原业主陈远芬于2013年11月以1.1亿元的价格购入该房产，11年间房产价值增长了1.22亿元。其丈夫——刘年新，是日前锁定退市的*ST洪涛（002325）（即洪涛集团）的董事长。

　　6月14日，刘年新曾在公开信中表示，为了满足公司发展的资金需求及快速融资需要，他及他的家人亲属为公司多次提供财务资助5亿元左右，提供了超过10亿元的担保。其为洪涛集团提供财务资助的资金大部分来自股票质押及房产抵押。

　　“除此之外，我还向亲朋好友借款，将自己的房子和孩子的房产抵押、变卖换来资金，全部投入到洪涛的经营中。”刘年新称，为了洪涛，他个人甚至面临倾家荡产的风险。

　　另一知情人士向记者透露：“该别墅的土建与加建等施工进程持续了近3年，耗资超过了5000万元，如果再算上装修，对于原业主而言，原先增长的房屋价值有很大的压缩。”

　　记者梳理相关资料发现，此次拍卖的别墅曾在深圳市高时小额贷款有限公司进行过5次抵押，累计金额达到2.57亿元。今年3月21日，深圳市南山区人民法院裁定，拍卖、变卖被执行人陈远芬名下的该套房源，而申请执行人正是深圳市高时小额贷款有限公司。

　　根据阿里法拍的公开信息，成功竞得该别墅的买家网店装修，名为黎咏恩。在天眼查上，与其相关联的企业有4家，分别为高时置业（深圳）有限公司、高时（深圳）产业开发有限公司、高时（杭州）酒店管理有限公司、高时（深圳）酒店管理有限公司。

　　其中，高时置业（深圳）有限公司与深圳市高时小额贷款有限公司的注册地为同一园区内。不过，后者的法定代表人吴春霞与前者并未存在股权上的直接关联。

　　相关知情人士告诉记者：“通过梳理竞价记录，深圳市高时小额贷款有限公司曾率先出价，但这并不是常见的‘顶价’策略。我们多方求证后，了解到他们对该房源做了两手准备，美工接单要么在2.5亿元内回购，如果超过则让他人成交，其收回本金及利息即可。”

　　法拍市场：深圳“亿元”豪宅市场出现分化

　　“事实上，深圳‘亿元’豪宅市场从去年下半年就开始出现分化苗头。” 乐有家片区专家陈金华告诉记者，以深圳市南山区鲸山花园九期的一套房源为例，2023年10月，该房源曾以1.2亿元起拍，围观人数多达1.6万人次，但最终房屋因无人竞价，遭遇流拍。一个月后，以9791.32万元再次上拍，却仍然流拍。直至同年12月，才得以成交。

　　记者注意到，2023年8月，深圳市宝安区高尔夫大宅蔓菲亚区的一套房源以约2亿元起拍，超1.4万人次围观，最终流拍。同年9月，以约1.6亿元重新起拍仍然流拍。今年1月6日，以同价寻求变卖成交，依然失败。

　　“此次成交也在一定程度上表明大资金客户对深圳顶级豪宅的预期有所下降。以往法拍房的成交价大多是市场价的八五折左右，但该套房源的成交价格相较市场价已经跌破七折，说明大资金客户有意预留更多的安全线以对冲不确定风险。”陈金华说。

　　记者通过乐有家广深团队了解到，今年深圳市法拍房的数量有明显增加，往年，同一小区一年可能仅有一套房源进入法拍流程，今年这个数量翻了近4倍。无论是过亿元的顶级豪宅，还是千万元级别的大标的，关注度都很高，但是成交率并不高。超半数房源无人竞拍，真正能够成交的房源都是地处核心地段的稀缺资源，分化十分明显。

　　具体来看，4月3日，深圳有5套位于核心地段的大标的法拍房成功拍出，总成交额4.4亿元。其中，总价1.6亿元成交的南山区沙河高尔夫别墅有14人参与竞拍，溢价超过400%。

　　7月2日，一套位于福田区熙园的270平方米的法拍别墅，共17人报名，经过190轮的激烈竞争，价格从起拍价约3139万元一路竞拍到最终以约8389万元成交，成交单价31.1万元/平方米，引来4.7万人次围观。

　　陈金华认为：“近期，大宗二手在售或法拍房源量有增多的趋向，需求持平，供应增加，势必会影响市场预期。综合而言，客户对市场的观点出现分歧，整体呈现预期下行的迹象。但对于优质标的，竞买人仍存在进场意愿网店装修，只是市场在自我调适，依据不同阶段探寻相应的安全价格。”

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